Eiendom Norges prognose for boligmarkedet er en oppgang på 4 prosent.
Prognosen bygger på en forventet utvikling i nominelle priser gjennom 2022 (12-måneders vekst).
– Eiendom Norge venter en oppgang i boligprisene i Norge neste år. Enkelte byer vil få en sterkere oppgang, noe som i sum vil gi en moderat oppgang i boligprisene i landet under ett i 2022. Vi venter at Oslo vil få en noe svakere utvikling i 2022 enn de andre store byene, sier administrerende direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen.
– Renten har stor betydning for boligprisene og høyere renter i 2022 vil redusere prisveksten sammenlignet med 2020 og 2021. Økte renteutgifter for boligeierne i kombinasjon med stabil boligbygging og lav folkevekst tilsier en mer moderat prisutvikling enn hva vi har sett de siste to årene, og da spesielt i Oslo, sier han.
– På samme tid er det stor usikkerhet rundt økte energipriser, inflasjon og boligbehov grunnet lavere folkevekst, samt pandemiens videre forløp. Alt dette gir en større nedside enn oppside for boligprisene etter vår vurdering, sier han.
Rentebanen består
Norges Banks rentebante per desember 2021 indikerer ytterligere tre renteøkninger i 2022 i tillegg til de to i 2021. Styringsrenten vil ved utgangen av 2022 ligge på 1,25 prosent.
– Ved rentemøtet i desember stod Norges Bank fast ved både rentebeslutning og hovedtrekkene i rentenbanen. Vi tolker dette som at sentralbanken er klare på at renten skal normaliseres. Dette er etter vårt syn en riktig vurdering, da mye tyder på at svært lave renter er kontraproduktivt. Det stimulerer i liten grad økonomien og bidrar i stedet for til økte priser på eiendom og aksjer og større ulikhet i samfunnet, sier Lauridsen.
Moderat boligbygging og svakere befolkningsutvikling
Nyboligsalget ender på om lag 30 000 solgte nye boliger i 2021. Det er høyt i lys av den lavere folkeveksten og en kraftig økning i byggekostnadene.
– Det noe svakere nyboligsalget i 2020 og 2021 vil gi noe lavere boligbygging de kommende årene, men samtidig er befolkningsveksten også redusert, noe som gir lavere boligbehov. Etter vårt syn er det nå stor usikkerhet rundt befolkningsframskrivingene og boligbehovsanalysene, og hva som blir en ny normal når pandemien en dag er over, sier Lauridsen.
– Selv om vi skulle få lavere befolkningsvekst i årene som kommer er
det mulig at boligetterspørselen fortsatt vil være høy, da nordmenn i stor grad prioriterer eget hjem og fritidsbolig. Dette blir en viktig faktor å følge fremover, sier han.
Utlånsreguleringen ligger fast i 2022
Det er en nær sammenheng mellom boligpriser og gjeld, og mye av veksten i boligprisene i Oslo i 2020 kan trolig forklares med at utlånsforskriften ble lempet på i andre og tredje kvartal 2020. Mange i hovedstaden benyttet denne anledningen til å ta opp mer boliglån.
– Selv om vi ønsker lettelser i utlånsreguleringen, spesielt for førstegangskjøpere, så er vi tilfreds med at det er en viss forutsigbarhet i kredittilgangen. Utlånsforskriften vil ha en nøytral effekt på boligmarkedet i 2022, sier Lauridsen.
– Et usikkerhetsmoment på kredittsiden i 2022 er Husbanken, som regjeringen ønsker å fornye. Foreløpig er det uklart hva regjeringens ambisjoner her vil bety i praksis. Etter Eiendom Norges vurdering vil det være klokere å gjøre lettelser for førstegangskjøpere i utlånsforskriften, samt redusere dokumentavgiften for førstehjemskjøp. Dette vil senke terskelen for å bli boligeier i Norge, sier han.
Prognoser for de store byene
Våre prognoser for 12 måneders veksten fra januar og ut desember 2022 for de store byene er:
Oslo: Oppgang på 3 prosent
Bergen: Oppgang på 6 prosent
Trondheim: Oppgang på 5,5 prosent
Stavanger: Oppgang på 6 prosent
– Høyere rente rammer Oslo hardere enn andre byer på grunn av høye priser og gjeldsnivå. Dessuten er det både tegn til endret boligetterspørsel under pandemien og markant lavere folkevekst i Oslo. Det er samlet sett stor byggeaktivitet i Oslo og Viken, og boligmarkedene her må sees i sammenheng. Mange som ville kjøpt i Oslo, hvis de hadde hatt muligheten, kjøper nå i kommunene rundt. Derfor venter vi at boligprisene vil stige mindre i Oslo enn de andre byene, sier Lauridsen.
– Ved inngangen til 2022 er tilbudssiden i Bergen lavere enn de foregående årene. På samme tid er boligproduksjonen på vei ned, mens folkeveksten har tatt seg noe opp igjen etter flere svake år. Dette i kombinasjon tror vi bidrar til en god økning i boligprisene i Bergen i 2022, sier Lauridsen.
– Trondheim har hatt sterk vekst i boligprisene i 2021. Nå er boligproduksjonen i Trondheim nedadgående etter høye nivåer gjennom flere år, samtidig som folke- og husholdningsveksten har sunket og stabilisert seg. Ved utgangen av 2021 er tilbudssiden i Trondheim på et lavt nivå. Dette gjør at vi venter en svakere oppgang i boligprisene her i 2022 enn i 2021, sier Lauridsen.
– Lave renter og økt aktivitet i olje og gass-sektoren har gjort at boligmarkedet i Stavanger er tilbake etter en svært svak utvikling fra 2013 til 2019. TilTil tross for den svake utviklingen og lav befolkningsvekst i disse årene har boligproduksjonen i Stavanger vært høy. Utbudet av bruktboliger har gått markant ned gjennom året. Dette gjør at vi tror på fortsatt oppgang i prisene i 2022 etter den positive utvikling i 2021, avslutter Lauridsen.
