Nils Kristian Bö fotografert av EY.
Etter to år med kraftig nedgang i transaksjonsvolumet (-32 prosent i 22’ og -59 prosent i 23’), var forutsetningene gode for en sterk bedring i 2024 drevet av forbedret makroøkonomi og et sterkere finansieringsmarked. Dette ble delvis tilfellet da det nordiske transaksjonsvolumet endte på rett under 26 milliarder euro fordelt på 720 transaksjoner, en solid økning på 25 prosent sammenlignet med 2023. Dette er likevel et moderat nivå historisk sett og ligger bak 15-års gjennomsnittet på 35 milliarder euro, ifølge den nordiske eiendomsrådgiveren Colliers.
“Vi ser en gradvis bedring i de nordiske markedsforholdene, og nærmer oss et mer normalisert og dynamisk marked. Selv om vi er på riktig vei, bør vi nok forvente en gradvis gjeninnhenting med to skritt frem og ett tilbake, om og om igjen» sier Bård Bjølgerud, CEO Nordics & Partner hos Colliers Nordics.
| Transaksjonsvolum 2024 | Sverige | Norge | Finland | Danmark | Norden |
| Transaksjonsvolum (EURbn) | 11.1 | 6.3 | 2.6 | 5.5 | 25.5 |
| – Endring sammenlignet med 2023 | +45% | +66% | -8% | -9% | +25% |
| Antall transkasjoner | 280 | 170 | 130 | 140 | 720 |
| – Endring sammenlignet med 2023 | +20% | +10% | -7% | -11% | +5% |
| Transaksjons volume (LOCbn) | 127 | 73 | 2.6 | 41 | n.a. |
| Gjennomsnittlig transaksjonsstørrelse (EURm) | 40 | 37 | 20 | 39 | 35 |
| Andel utenlandske kjøpere | 15% | 24% | 42% | 36% | 24% |
| Andel utenlandske selgere | 17% | 8% | 20% | 39% | 20% |
Source: Colliers Research, based on property transactions above EUR 5 million.
Ujevn utvikling i Norden, men sterkere enn resten av Europa
Under året dro Sverige og Norge markedet oppover med en økning i transaksjonsvolum på 45 prosent og 66 prosent, mens Danmark og Finland opplevde tilbakegang på 9 og 8 prosent. Til tross for den store variasjonen er den samlede nordiske økningen på 25 prosent sterk i en europeisk sammenheng, og betydelig foran Europas samlede vekst på mellom 5 og 10 prosent.
“Den nordiske regionen fortsetter å utgjøre et stort og viktig marked i Europa med ca 15 prosent av det totale transaksjonsvolumet. I år utmerket Sverige seg med flere transaksjoner, mens Norge med størst økning i volum” sier Joakim Arvius, CEO Sweden & Partner hos Colliers Nordics.
Boligsegmentet størst i 2024, kontor er vinneren
På sektornivå toppet boligsegmentet det nordiske markedet med 28 prosent av det totale transaksjonsvolumet, tett fulgt av logistikk og kontor med 24 prosent hver. Kontormarkedet hadde den største veksten (3 prosentpoeng), hovedsakelig drevet av nordiske investorer. Utenlandske investorer forble tilbakeholdne, og omtrent 70 prosent av den utenlandske investeringsaktiviteten innen kontorsegmentet var knyttet til salg.
Deler av den børsnoterte sektoren er kjøper – men som gruppe fortsatt nettoselgere
I løpet av året sto de børsnoterte selskapene for 13 prosent av alle oppkjøp i Norden, opp fra 5 prosent i 2023, noe som betyr at den toårige nedgangstrend nå er brutt. Til tross for en økt andel av alle oppkjøp, tilsvarer det totale volumet av de børsnoterte selskapenes salg 22 prosent av det nordiske volumet, noe som gjør at sektoren som helhet igjen har vært nettoselger.
“Forholdene har bedret seg med stabiliserte eiendomsverdier, bedre NAV-vurderinger og økt aktivitet I finansieringsmarkedene. Likevel er sektoren delt. Flere aktører sliter fortsatt, noe som bidrar til den høye andelen salg» sier John Petersson, Acting Head of Research hos Colliers Nordics
Blandet utvikling på børsen – variasjon mellom land og segmenter
Utviklingen i det nordiske eiendomsmarkedet COREX Property-indeksen har vært negativ og står nå på minus 6 prosent, til tross for en topp på +13 prosent i oktober. Landvis skiller Norge seg ut og Corex Norge står for en positiv avkastning på +5 prosent. Sektorvis har COREX blandet har hatt den sterkeste utviklingen, med en oppgang på +14 prosent. I motsatt ende har Finland og kontorsegmentet gjort det svakest så langt i år, med COREX Finland ned 24 prosent og COREX kontor ned 14 prosent.
Positiv tilstrømming av utenlandsk kapital for ellevte år på rad
Den tiårige trenden med positiv netto utenlandsk kapital til Norden fortsatte under året, da utenlandske kjøpere stod for 24 prosent av volumet, mens utenlandske selgere utgjorde 20 prosent. Til tross for den positive nettoflyten var det regionale forskjeller. I Sverige var nettoflyten negativ for første gang siden 2016, selv om forskjellen var liten. I Danmark var utviklingen lignende, men på et enda lavere nivå.
De fem største eiendomstransaksjonene i Norden i 2024:
- Brinova kjøper en boligportefølje i Sverige og Danmark fra K-Fastigheter (SEK ~10,8 mrd)
- Reitan Eiendom kjøper en kontorportefølje i Trondheim fra Entra (NOK ~6,5 mrd)
- Logistea kjøper 100% av aksjene i KMC Properties (SEK ~5,7 mrd)*
- Catena kjøper en logistikkeiendom i Horsens fra DSV (DKK ~3,3 mrd)
- Aermont Capital kjøper 60% av aksjene i Svenska Nyttobostäder fra ALM Equity (SEK ~5 mrd)**
1) Based on KMC Properties’ reported holdings in Norway, Sweden, Denmark and Finland in connection with the transaction 2)Total underlying portfolio valued at SEK 8.4bn
Vedlegg
• Chart: Nordic transaction volumes, 2008-2024
• Chart: Nordic transaction volume split by geography and sectors, 2024 vs. 2023
• Chart: Share of foreign buyers in the Nordic countries, 2024
• Chart: Share of listed property companies on the buy- and sell-side, 2021-2024
• Chart: COREX Indices development, 2024
